相続した実家、更地にするか建替えるか——空き家3,000万円控除と令和9年末という期限の読み方

鍵を回すと、少し埃っぽい空気が流れ出す。玄関に父の靴がそのまま残っていて、廊下の奥から昔と同じきしみの音がする。四十九日が過ぎ、遺品整理の目処が立ち、そしてある日ふと気づくのです。この家を、どうするのか。売るのか、貸すのか、それとも建て替えて自分たちが住み継ぐのか。決めなければならないのに、判断の材料をどこから集めればよいのかが分からない——多くの場合、そこが出発点になります。

結論から申し上げると、判断は「制度の期限」と「土地の条件」という二つの軸で考えると整理しやすくなります。売却を選ぶなら、被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除の期限が動かせない条件になります。建て替えを選ぶなら、更地にする前に土地の法規制と地形を読むことが先決です。この記事では、その順序を具体的に辿ります。

相続空き家3,000万円控除、令和9年末までの期限を整理する

相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」です。国税庁の解説によれば、家屋側の主な要件は、①昭和56年5月31日以前に建築されたもの、②区分所有建物登記がされていないもの、③相続開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、の三つです（国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。

ただし、適用要件はこれだけではありません。同解説では、利用状況・譲渡態様・譲渡先・申告手続についても、次の要件が並列で定められています（前掲 No.3306）。

• 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないこと

• 譲渡の時に一定の耐震基準に適合していること、または家屋を取り壊して敷地を譲渡すること（令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も対象）

• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

• 売却代金が1億円以下であること（他の相続人による譲渡分や、分割して行った譲渡の対価も合算して判定されます）

• 同一の被相続人から取得した家屋・敷地について、既にこの特例の適用を受けていないこと

• 親子や夫婦など特別の関係がある人に対する譲渡でないこと

• 確定申告書に必要書類を添付すること。家屋の所在地の市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要です（国土交通省 被相続人居住用家屋等確認書の交付申請に関する資料）

この特例は令和5年度税制改正で適用期限が4年延長され、対象となる譲渡は平成28年4月1日から令和9年12月31日までとされています（国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置）。ここに、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という譲渡期限が重なります。この「3年ルール」と「令和9年12月31日」の両方を満たす必要がある点が、意思決定のスピードを左右します。

もう一つ押さえておきたいのが、令和6年1月1日以後の譲渡についての変更点です。被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、特別控除額は1人あたり2,000万円に縮小されます（前掲 No.3306）。判定の対象は法定相続人の総数ではなく、あくまで当該家屋・敷地等を取得した相続人の数です。兄弟姉妹で共有相続したケースでは、想定していた控除額と実際が食い違うことがあります。

なお、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定等の一定の要件を満たせば対象に含まれます（国税庁 タックスアンサー No.3307）。1億円要件の合算範囲を含め、個別の適用可否は必ず税理士や所轄税務署にご確認ください。

売却か建替えか——土地の特性で判断が変わる理由

制度の話だけを追うと「期限内に売る」という結論に流れがちです。けれども、控除はあくまで売却を選んだ場合の話であって、売却そのものが最適解とは限りません。判断を分けるのは、その土地が持っている条件です。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査（速報集計）によれば、2023年10月1日時点の全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高を記録しました（総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果）。また国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、空き家の約6割が相続によって取得されたものと報告されています（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査の調査結果）。「相続した実家をどうするか」は、もはや例外的な悩みではなく、多くの世帯が通る道になっています。

ここで大切なのは、売却相場だけで比べないことです。接道の向き、間口の広さ、高低差、前面道路の幅員は、いずれも売買価格や再建築の可否に織り込まれる条件です。一方で、同じ条件でも設計の組み立て方によって、日当たりや動線、静けさといった住み心地の面は調整できる余地があります。市場での評価が伸びにくい土地でも、暮らしやすさを高める工夫の余地は残っていることがあるのです。

更地にする前に確認すべき、土地の読み方3つのポイント

解体は不可逆です。建物を壊してから「この条件では思った家が建たない」と気づくケースは、実務のなかで少なくありません。更地にする前に、少なくとも次の三点は確認しておきたいところです。

1. 用途地域・建ぺい率・容積率と、既存不適格の可能性

古い家屋の場合、現行法では同じ規模の建物が建てられない「既存不適格」になっていることがあります。建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）と容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）、そして道路斜線・北側斜線といった高さ制限を確認すると、建て替え後のボリュームが見えてきます。庭が広く見える敷地でも、斜線制限で二階の天井が削られることは珍しくありません。

2. 接道条件と、解体・搬入のしやすさ

建築基準法第43条第1項は、建築物の敷地が原則として道路に2m以上接することを求めています。ただし同条第2項には特定行政庁の認定・許可による例外があり、同条第3項では地方公共団体の条例による付加（上乗せ）も認められています（e-Gov法令検索 建築基準法）。2m接していれば必ず建てられるとは限らず、道路種別や条例の有無は、必ず所在地の建築指導部局で個別に確認してください。加えて実務上は、前面道路の幅員が重機や生コン車の進入を左右します。旗竿地や幅員4m未満の道路に面した敷地では、解体費や工事費が想定より膨らむこともあります。

3. 固定資産税の扱いが変わること

住宅用地には固定資産税の課税標準の特例があり、小規模住宅用地（200㎡以下）は評価額の6分の1、一般住宅用地（200㎡超の部分）は3分の1に軽減されます（国土交通省 土地の保有に係る税制）。建物を取り壊して更地にすると住宅用地でなくなるため、この軽減が外れ、翌年度以降の税負担が増える可能性があります。売却の目処が立たないまま先に解体する、という順序にはリスクが伴います。

あわせて、令和5年12月13日施行の改正空家等対策特別措置法では「管理不全空家等」の区分が新設され、勧告を受けた場合には地方税法上の住宅用地特例の対象から除かれます（国土交通省 空き家対策特設サイト）。放置し続ける選択にも、時間とともにコストが発生します。土地にかかる税の考え方は、別荘の固定資産税とセカンドハウス認定という選択肢でも整理していますので、あわせてご覧ください。

建て替えを選択した場合、設計段階で活かす相続地の価値

相続地には、市場で買える土地にはない条件が備わっていることがあります。既に建物があった敷地では、接道やインフラが確保されている可能性が高く、ときに数十年分の植栽が育っています。ただし、古い住宅地では建築基準法上の道路に接していない再建築不可の敷地や、上下水道が未接続・私設管・越境というケースもあるため、再建築の可否と引込状況は個別に確認が必要です。親御さんが選んだ土地には、駅からの距離や日当たり、近隣との関係といった、当時の判断の理由が残っています。

設計の現場では、こうした「既にあるもの」をどこまで引き継ぐかが最初の議論になります。既存の樹木を残して主室からの視線を通す。門柱の位置だけ受け継いで動線を組み替える。二世帯だった間取りを、いまの家族の暮らしに読み替える。更地からの計画とは違う設計の入り口が、相続地にはあります。

敷地の弱点に見える条件も、読み替えの余地があります。たとえば間口が狭く奥に長い土地は、光の入れ方さえ設計できれば、静かで奥行きのある住まいになり得ます。この考え方は世田谷の間口の狭い敷地で光を設計した事例で詳しくご紹介しています。

S/CAPE編集部の初回相談記録にも、同じような場面が残っています。「賃貸住まいで家族の居場所が分かれてしまうことに悩んでいたご家族が、世田谷エリアの細長い土地と出会い、設計者との初回相談を通じてその弱点を魅力へと読み替えていく、家づくりの始まりを記録した一編です」（S/CAPE編集部調べ／相談記録より）。相続地でも構図は同じで、条件を欠点として数えるか、設計の手がかりとして読むかで、結論は変わります。

控除期限を逃さない、相続不動産の意思決定フロー

期限がある以上、順序が重要になります。おおまかには、次の流れで進めると判断の抜けが減ります。

1. 登記事項証明書・固定資産課税台帳・建築計画概要書や検査済証などの建築確認関係書類で、建築された時期と区分所有建物登記の有無を確認する（昭和56年5月31日以前の建築かどうか）

2. 相続開始日から「3年を経過する日の属する年の12月31日」を算出し、令和9年12月31日と照らし合わせて実質的な期限を確定する

3. 用途地域・建ぺい率・容積率・接道（道路種別と条例の付加を含む）・高低差を役所と現地で確認し、建て替えた場合のボリュームを把握する

4. 売却想定価格と、建て替え時の総事業費・住宅ローンの条件を並べて比較する

5. 税理士に特例の適用可否と譲渡所得の試算を依頼し、市区町村への「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請と併せて手続を進める

なお令和6年1月1日以後の譲渡については、買主が譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに一定の耐震基準に適合させた場合、または家屋の全部の取壊し等を行った場合も特例の対象となります（国税庁 タックスアンサー No.3306）。先に解体して更地にしなくても売却の交渉に入れる、という点は、固定資産税の観点からも実務上の意味があります。

建て替えを選ぶ場合、解体から設計、確認申請、着工までには相応の期間がかかります。資材価格や金利の動きを踏まえた進め方については、金利上昇局面の住宅ローンと着工前の資金計画もあわせて参考にしてください。

相続地の建て替えという選択が、地域に残すもの

空き家が約900万戸に達したという統計は、裏を返せば、住み継がれなかった住宅がそれだけあるということでもあります（前掲・総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。一方で、相続地に新しい住まいが建つと、庭木が残り、街並みの連続性が保たれ、地域の記憶が途切れずに次の世代へ渡ります。それは資産の話であると同時に、風景の話でもあります。

売却が正解の土地もあれば、建て替えが活きる土地もあります。大切なのは、期限に追われて片方だけを検討することなく、制度と土地の両方を並べて見ることです。まずは登記事項証明書と建築時期の確認、相続開始日からの期限の算出、そして役所での接道・用途地域の確認から。土地の読み方について迷われている方は、設計者と一緒に敷地を見る無料相談という選択肢もあります。