未公開不動産を検討する前に。価格・媒介契約・仲介の仕組みを知る

不動産を探していると、「未公開案件」という言葉を目にすることがあります。一般の広告には掲載せず、限られた購入希望者に紹介される物件です。

売主が近隣や取引先に売却を知られたくない場合や、紹介先を限定して商談を進めたい場合など、その背景はさまざまです。未公開であることだけで、割安さや条件の良さが保証されるわけではありません。

検討する際には、物件の魅力とあわせて、情報の公開範囲、仲介の体制、価格や条件が変わる可能性を確認することが大切です。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

不動産会社に売却の仲介を依頼する際には、「媒介契約」を結びます。主に３種類があり、複数の会社に依頼できるか、自分で見つけた買主と直接契約できるか、販売活動の報告やレインズ登録の義務などが異なります。

比較項目 一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数の会社への仲介依頼 可能 １社のみ １社のみ
自分で見つけた買主との直接契約 可能 可能※ 依頼した会社の仲介が必要
レインズへの登録 法律上の義務なし。契約による 契約翌日から７日以内 契約翌日から５日以内
販売活動の定期報告 法律上の義務なし。契約による ２週間に１回以上 １週間に１回以上
契約の有効期間 法定上限なし。標準約款では３か月以内 ３か月以内 ３か月以内

※専任媒介で自分が見つけた買主と直接契約する場合、媒介契約に基づき、仲介会社がそれまでに要した費用の精算が必要になることがあります。登録期限の計算では、不動産会社の休業日およびレインズの休止日を除きます。国土交通省「標準媒介契約約款」⁠、東日本レインズ「媒介契約制度」⁠

レインズは、不動産会社間で物件情報を共有するシステムです。一般向けのポータルサイトやSNSへの広告掲載とは異なります。

そのため、専任媒介や専属専任媒介でも、一般向け広告を控えて販売することは可能です。ただし、売主の希望だけで、仲介会社のレインズ登録義務を省略することはできません。

一般媒介では、レインズ登録を行わず、紹介先を限定する方針を取り決めることができます。「未公開」という言葉だけで済ませず、どこに掲載し、誰に情報を共有するのかを確認しておくと、認識の違いを防げます。

なお、一般媒介も、仲介依頼の合意が成立した後は、遅滞なく媒介契約書面を交付する必要があります。未公開で進める場合も、販売方針や報酬は早い段階で明確にします。国土交通省「媒介契約書面の交付」⁠

両手取引と共同仲介では、誰が仲介するのかが異なります

媒介契約の種類に加えて、売主と買主をどの会社が担当するかも確認しておきたい点です。

「両手取引」とは、同じ不動産会社が売主・買主の双方を仲介し、双方から仲介手数料を受け取る形です。

一方、「共同仲介」とは、複数の不動産会社が協力して一つの取引を仲介することです。代表的な形が、売主側と買主側にそれぞれ別の会社が入る取引です。売主側の会社を「元付会社」、買主側の会社を「客付会社」と呼びます。

仲介の形 売主側の担当 買主側の担当 仲介手数料の基本的な支払先
両手取引 Ａ社 Ａ社 売主・買主ともにＡ社へ支払う
共同仲介の代表例 Ａ社 Ｂ社 売主はＡ社へ、買主はＢ社へ支払う

共同仲介で、それぞれの会社が自分の依頼者側からのみ報酬を受け取る場合、各社にとっては「片手取引」となります。

両手取引でも共同仲介でも、仲介手数料は法定上限の範囲内で合意します。仲介会社が２社入るからといって、買主が当然に２社分の手数料を負担するわけではありません。国土交通省「仲介手数料の基本的な考え方」⁠

ここで押さえておきたいのは、専任媒介・専属専任媒介でも共同仲介はできるということです。売主が仲介を依頼する窓口は１社でも、その会社が別の会社から買主の紹介を受けることは可能です。

媒介契約の種類と、両手取引・共同仲介の区分は、それぞれ別の仕組みです。どの形であっても、誰が条件交渉の窓口となり、誰にいくら支払うのかを事前に確認することが大切です。

紹介時の価格や条件が、変わることもあります

資料に記載された価格や引渡条件は、情報提供時点の内容です。売買契約が成立するまでは、売主の意向や交渉状況などによって、価格・引渡時期・残置物の扱い・賃貸借の引継ぎ条件などが変更される場合があります。

売主の事情によって売却自体が中止されたり、他の購入希望者との成約によって紹介が終了したりすることもあります。検討の節目ごとに、最新の販売状況と条件を確認しておきましょう。

なお、契約成立後の条件変更や解除は、締結した契約内容や法令に従って対応することになります。

資料を受け取った順番が、購入の優先順位とは限りません

資料の受領や内覧、購入意向の表明だけで、物件の確保や優先交渉権が保証されるわけではありません。

売主が価格だけでなく、資金調達の確実性、契約・決済の時期、引渡条件などを含めて判断することもあります。優先交渉や一定期間の商談確保を希望する場合には、その期間と条件について明確に合意しておく必要があります。

未公開であることと、仲介手数料の有無は別です

仲介会社を介さない純粋な直接売買では、売主が個人でも不動産会社でも、仲介手数料は発生しません。一方、売主が不動産会社であっても、別の会社に仲介を依頼すれば、その会社への仲介手数料が発生する場合があります。

「売主直販」「未公開」「仲介手数料なし」は、それぞれ確認する内容が異なります。物件価格に加え、仲介手数料、登記費用、調査費用などを含めた総額で検討しましょう。国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」⁠

情報の取り扱いと、購入後の活用まで確認します

未公開案件の資料には、所有者や入居者に関する情報が含まれることがあります。第三者への転送やSNSへの掲載は、事前に共有可能な範囲を確認してください。金融機関や専門家への相談についても、必要な情報を適切に共有できるよう調整します。

建築や不動産の視点からは、接道、境界、建築上の制限、建物の状態、賃貸借の内容、将来の改修費用なども確認が必要です。紹介された条件を確かめながら、希望する使い方や事業計画が成立するかを検討していきます。

S・CAPE CONSULTINGでは、土地・建物の条件とお客様の目的を照らし合わせ、購入後の活用や必要な費用まで見据えた検討をサポートします。気になる案件がありましたら、現在の資料とご希望の用途をお知らせください。各業務の実施にあたっては、業務内容に応じた契約書の締結が必要です。